Mantenimiento y materiales marcan diferencia en inmuebles para inversión

septiembre 04, 2022

José Valdés, Gerente General de Grupo Premium Propiedades, entregó recomendaciones en El Mercurio sobre la mantención de inmuebles para inversión.

La modalidad de negocios Retail Investors vela por la mantención de inmuebles para inversión en el tiempo.

Una de las variables más importantes a considerar a la hora de poner una propiedad en arriendo es el deterioro de los inmuebles, por el uso normal de quienes los habitan temporalmente, la rotación de los arrendatarios o incluso por falta de interés en la mantención de las estructuras, materiales y equipamientos. Hoy, cuando la demanda por alquilar casas y departamentos sigue creciendo, es un tema importante que las personas deben tener presente.

En una casa o departamento que se arrienda, lo primero que se deteriora son las paredes y pisos, dependiendo del uso y de sus materiales. «Si el piso es de cerámica, un golpe fuerte puede quebrar una palmeta; el piso flotante, por su parte, es delicado ante ciertos productos de limpieza, pero, según nuestra experiencia, lo más delicado es el parquet, por lo que recomienda vitrificación y especial cuidado con el derramamiento de líquidos sobre la superficie», dice Bárbara Wilson, gerente comercial de Pro Urbe Gestión Inmobiliaria.

Otro tanto sucede con los baños y las cocinas, así como con la grifería y las cañerías, que suelen presentar problemas por el constante uso.

«Un deterioro importante es la mantención de jardines, ya que no existe la misma dedicación y la presencia de mascotas puede generar daño de manera considerable, si es que no se toman los resguardos necesarios», indica José Valdés, Gerente General de Grupo Premium Propiedades.

Inmuebles para inversión con retail investors

Una situación diferente enfrentan las personas que tienen sus propiedades bajo la modalidad retail investors, la que, además de ofrecer una oportunidad de inversión para los inversionistas – comunidades diseñadas para el arriendo y un servicio integral para mejorar el valor de renta, corretaje y administración integral-, brinda una mantención del inmueble en el tiempo.

«Una vez que el inversionista recibe su propiedad, nosotros nos encargamos del corretaje y el seguimiento del proceso que garantice al dueño del inmueble un retorno óptimo de inversión y un correcto manejo de su mantención en el tiempo. Esto significa que también se gestiona todo el proceso de remozamiento y reparaciones de las propiedades entre arriendos, de modo que el inmueble no se deprecie en el tiempo y que siempre pueda optar a mejores precios de mercado», explica Joanna Frazier, managing director de Tango, empresa que administra los proyectos de Inmobiliaria IAndes.

Al respecto, el interiorista Matías Ruiz destaca que el mantenimiento de los inmuebles bajo un esquema de retail investors debe considerar la durabilidad, facilidad y rapidez de instalación y reemplazo. «Los materiales a utilizar deben cumplir el estándar de fácil retiro e instalación, priorizando los sistemas secos que no necesiten de adhesivos para fijarse al piso. Con esto logran renovar en poco tiempo, mantener el inmueble y garantizar la experiencia de calidad del cliente».

Mantenimiento de las propiedades

Para lograr una correcta mantención de una vivienda en arriendo en el tiempo, es esencial la limpieza periódica de todos los espacios, con ella es posible mantener los recintos y equipamientos que se deterioran más rápido, «además actuar rápidamente ante un evento que podría generar un deterioro (desde manchas hasta daños materiales), o bien el reemplazo de un material», precisa Wilson.

Por su parte, José Valdés, de Grupo Premium, resalta que «es necesario estar en permanente contacto con el arrendatario para que se puedan realizar estas gestiones, ya que irá en beneficio de ambas partes».

En este sentido, Matías Vicuña, gerente general de Inmobiliaria IAndes, acota que los departamentos deben ser pensados para fácil reemplazo o reposición, de modo que cuando el período de arriendo del inmueble termina, el propietario pueda dejar nuevamente la propiedad como nueva y con poca inversión.  «Así, por ejemplo, se define si usar pintura, chapa o tapiz, para solo tener que pintar las paredes que quedaron sucias o dañadas por el arrendatario anterior, sin que implique un alto costo”, agrega.

Respecto de los materiales, comenta que desde la inmobiliaria han optado por aquellos que no reaccionan al agua o a la contaminación; por ejemplo, pintura en las terrazas con colores que aíslan la contaminación y que con el tiempo no terminan grises y se tengan que pintar constantemente. «También materiales aislantes de ruido en espacios comunes, puede ser una alfombra para evitar los ruidos de pasos por el pasillo; en el piso de los departamentos, materiales resistentes y de buena calidad. En las ventanas, siempre el empleo de materiales de calidad en la protección de las hojas correderas, así como el tipo de ventana que se utiliza».

Resguardos al arrendar tu propiedad

Uno de los resguardos que siempre debe tener un arrendador es estipular por escrito los cuidados que este exige con su propiedad.

En este sentido, Frazier señala que puede incluso detallar que las paredes deben entregarse sin agujeros para colgar cuadros o televisores. «Asimismo, se puede establecer un canal de comunicación fluido entre el administrador de la vivienda y el arrendatario, para que el primero visite la vivienda cada cierto tiempo (esta cláusula suele incluirse en los contratos de arriendo), para revisar que todo esté en orden».

Valdés recomienda que a la hora de reparar, se vean varias cotizaciones y los mejores materiales del mercado y a especialistas recomendados, ya que esto permitirá que duren mucho más y la vivienda se mantenga en perfecto estado y no pierda su valor.

En este sentido, destaca también que las visitas a las propiedades arrendadas es muy importante que se realicen cada cierto tiempo, » ya que esto hace que el arrendatario se sienta más preocupado por el estado de la casa y con un mayor compromiso con el arrendador, todo esto dejarlo claro y por escrito en el contrato de arriendo».

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Materiales nobles en inmuebles para inversión

Para Matías Ruiz, la arquitectura y, por sobre todo, el equipamiento son claves, ya que si se habla de cómo disminuir los costos por reparaciones, mantenciones y remozamiento entre arrendatarios, sin duda la opción de materiales nobles en la más adecuada cuando se piensa en una alta rotación de habitantes. «Los materiales nobles tienen la condición de mantenerse neutrales en las tendencias de diseño y nos entregan durabilidad y muy buen desempeño».

Fuente: El Mercurio