Guía infalible sobre cómo comprar una parcela

julio 1, 2021

Si estás evaluando tu próxima inversión, llegaste al lugar indicado. Aquí te explicamos las claves para comprar una parcela con éxito.

La situación actual ha motivado que muchas personas consideren invertir en bienes raíces lejos de la ciudad.

Si llegaste a este artículo quizás seas uno de ellos. Y si te estás preguntando cómo comprar una parcela de agrado, ya sea para invertir o construir una vivienda a tu gusto, aquí encontrarás la respuesta.

Este artículo se refiere a parcelas agrícolas; es decir, no urbanas. Esto porque el proceso de adquisición de parcelas urbanizadas es diferente.

¿Qué es una parcela de agrado o agrícola?

Las parcelas de agrado o parcelas agrícolas resultan de la subdivisión de bienes raíces de mayor extensión. Su superficie no puede ser menor a 5000 m².

En los años 80, el Decreto Ley N° 3.516 permitió por primera vez la división y comercialización de los predios rurales destinados a uso agrícola, forestal o ganadero. Aquello con la intención de que más personas pudieran acceder a la compra de propiedades en entornos naturales y frenar la migración a las grandes ciudades.

Las parcelas de agrado no tienen el mismo patrón de requisitos que los inmuebles de zonas urbanas. Por eso es tan importante que la propiedad tenga todos los antecedentes al día para ser comercializada. Saber cómo comprar una parcela es asegurarse que la documentación del terreno esté en regla.

Debes solicitar en la Dirección de Obras de la Municipalidad o en la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región el “Plano Regulador” y el “Certificado de Informaciones Previas”. Con esta documentación podrás constatar lo siguiente:

• Las áreas de restricción o de riesgos que la afecten.
• La vialidad obligatoria a considerar.
• Si tiene embargos o prohibiciones, deudas, multas, entre otros.
• Las expropiaciones a las que pudiera estar afecta.

Mientras que en Servicio de Impuestos Internos (SII) puedes consultar qué gravamen territorial o contribuciones paga la parcela.

Si necesitas asesoría sobre cómo comprar una parcela nuestros corredores de propiedades pueden ayudarte.

¿Cómo comprar una parcela? » Ventajas

Comprar una parcela para construir una segunda vivienda o pensando en el retiro es una buena forma de alejarse de la contaminación de la ciudad, contar con un lugar tranquilo y estar en contacto con la naturaleza.

Aunque estas ventajas te parezcan suficientes para tomar una decisión, saber cómo comprar una parcela tiene otros beneficios adicionales:

1. Bajo costo de mantención: una propiedad genera gastos de aseo, reparaciones por deterioros, entre otros. Si no hay construcción, una parcela no tiene estos gastos y las contribuciones suelen ser bajas.
2. Rentabilidad: comprar una parcela es una inversión segura que siempre te generará utilidades.
3. Plusvalía: el valor de la tierra crece de forma sostenida en Chile, lo que te garantiza que la parcela incrementará su valor con el paso del tiempo. Cuando decidas vender, obtendrás ganancias.
4. Ahorro y personalización: lo que pagas por la parcela y construir tu vivienda es significativamente menor que comprar un inmueble ya construido. Sin contar que tendrás la posibilidad de planificar y edificarlo a tu gusto.
5. Construcciones: puedes construir hasta dos casas en una parcela de suelo agrícola de 5000 m². Es importante que verifiques el tamaño del terreno porque si tiene menores dimensiones, solo te estarían cediendo los derechos de uso. Busca asesoría y compra con seguridad.
6. IVA: la venta de terrenos sin construcciones no se encuentra afecta a IVA.
7. Menos consumo de energía: gracias a la tecnología, hoy día puedes aprovechar la energía solar en tu parcela. Con esto podrías disminuir o evitar el pago de electricidad, ya que los paneles generarían la energía necesaria.

¿Cómo comprar una parcela? » Busca asesoría profesional

A veces pensamos que no se necesitan conocimientos para elegir una parcela. Es un campo vacío, ¿qué podría salir mal? La verdad es que un terreno agrícola en venta puede esconder muchos inconvenientes; desde límites o derechos de paso, hasta riesgos de inundación. Siempre es mejor contar con ayuda profesional cuando compres una propiedad.

Para asegurarte que el terreno es apto para construir una vivienda debes acudir con un ingeniero calculista. Este especialista se encargará de analizar los estratos de la tierra y realizar un estudio de mecánica de suelos.

Esta información no solo te servirá para analizar la factibilidad de construir en el terreno, también algunas municipalidades la exigen para otorgar el permiso de construcción.

Un profesional también puede determinar a qué altura sobre el nivel del mar se encuentra el terreno. Lo que podría incidir en el proceso de recepción final de las construcciones.

Saber cómo comprar una parcela es indispensable para tomar una buena decisión.

¿Cómo comprar una parcela? » Define el uso que le darás

Ahora que sabes cómo comprar una parcela y las ventajas de adquirirla, es posible que estés decido a realizar esta inversión. Sin embargo, debes planificar la compra para minimizar riesgos y definir cuál es el mejor lugar para invertir.

Piensa el uso que le darás a la parcela. ¿Será una vivienda familiar o de inversión? ¿Planeas pasar fines de semana o vacaciones? ¿Buscas construir tu casa propia? ¿Esperas desarrollar alguna actividad agrícola, ganadera, u otras?

Cuando tengas claro el fin de la parcela y comiences la búsqueda, revisa los derechos de agua con los que cuenta. ¿Tiene aguas propias o el loteador cobrará por prestar el servicio? Si la parcela no tiene derechos de agua asociados no podrás acceder a este recurso.

Tener agua de riego reduce los costos de mantención de la parcela, pero debes asegurarte por dónde pasan estos canales ya que en alguna época del año estarán secos, pero en otras tendrás agua y deberás construir una forma de encauzarla. Además, si los canales atraviesan la parcela al medio, podrían impedir la construcción de una vivienda en el centro del terreno.

También debes analizar la calidad de los caminos, ¿están pavimentados? ¿El suelo es apto para cultivar? ¿Hay mar, largo, río, cerca? Estos factores inciden en el precio y la futura plusvalía, ya que en invierno suben los cauces y la parcela podría inundarse.

¿Cómo comprar una parcela? » Evalúa diferentes opciones

No te apresures en tomar una decisión, mejor investiga diferentes sectores. Según la calidad del terreno y la ubicación, los valores podrían variar enormemente. Infórmate respecto a las ofertas para negociar un precio razonable.

Dedica tiempo a conocer la zona que estás cotizando: ¿Es un área turística? ¿Qué actividades se desarrollan en el lugar? ¿Hay comercios, escuelas, hospitales, cerca?

Revisar el plano regulador es clave para prever si existen o existirán proyectos urbanos de alto impacto que puedan afectar el predio. Te aconsejamos evaluar con detenimiento las áreas con potencial de desarrollo porque a futuro tendrán mejores condiciones de acceso e infraestructura.

Los inversionistas eligen parcelas en el sur de Chile porque esta zona se encuentra en constante crecimiento. Además, garantizan el acceso a la naturaleza y a una vida más tranquila. Pucón, Villarrica, Puerto Varas, Chiloé, Puerto Montt, Osorno y Frutillar, son algunas de las zonas más buscadas para comprar una parcela en el sur de Chile.

¿Cómo comprar una parcela? » En qué debes fijarte

Sea cual sea el destino que le darás a tu parcela, hay puntos en los que siempre debes fijarte para elegir mejor:

1. Situación de la zona: cuál es el plan de organización territorial actual o futuro de la región o comuna. Cuál es el nivel de seguridad. Si es una zona peligrosa tendrías que invertir en vigilancia.
2. Terreno: cómo es el tipo de suelo y si está en zonas de riesgos o expuestas a inundaciones o derrumbes. Para ello debes conocer si se encuentra junto a laderas, quebradas, ríos o grandes canales de regadío. Lo ideal es que el terreno sea plano, esté despejado y sea apto para construcciones.
3. Ubicación: medios de transporte, cercanía a vías de conexión primarias y secundarias; servicios públicos básicos. Si está en o cerca de zonas especiales, protegidas o de conflicto. La proximidad a áreas de ocio es especialmente importante si el fin de la parcela es vacacional.
4. Servicios básicos: si cuenta con alcantarillado, gas, agua potable, energía eléctrica.
5. Situación legal: lo principal que necesitas saber sobre cómo comprar una parcela, es que tenga un rol asignado por el SII. Esto permitirá que el rol pueda ser transferido a un nuevo dueño. Muchas personas solo venden el derecho de uso y goce del bien, no la disposición. Esto es lo que se conoce como “loteos brujos”.

¿Cómo comprar una parcela? » Recomendaciones importantes

• Con el Estudio de Títulos podrás verificar que existe el Rol Individual, que hay Planos de Loteo aprobados por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) e inscritos en el Conservador de Bienes Raíces.

• Aunque estos loteos no se acogen a la Ley de Copropiedad, suelen conformarse comunidades con reglamentos similares. Es importante saber si la parcela que comprarás es individual o forma parte de alguna comunidad.

• Según el Avalúo Fiscal y destino puede que la parcela esté afecta al Impuesto Territorial o Contribuciones. Si el fin es habitacional y el avalúo es igual o menor a la exención habitacional, queda exenta de pago. Hay otros casos que dependen de si el predio cuenta o no con alguna exención especial.

• Saber cómo comprar una parcela incluye asegurarte que las dimensiones del terreno corresponden con las que te están ofreciendo. Una mala práctica frecuente es que se venden parcelas con varios metros menos de los ofrecidos y “redondean las dimensiones hacia arriba”.

• Verifica si el loteo tiene servidumbres de paso. Esto se refiere al derecho de pasar por otros predios para el uso y disfrute de la parcela.

• Comprar un terreno dentro de un condominio te evitará trámites relacionados con la urbanización, es decir, con el agua y la electricidad. Sin embargo, los condominios tienen una larga lista de reglamentos, incluso condicionan el tipo de construcción.

• Si la parcela no está regularizada, te arriesgas a que el Conservador de Bienes Raíces no inscriba el dominio a tu nombre. Asesórate con un profesional antes de invertir.

Conclusión

Todo lo que hemos explicado en este artículo sobre cómo comprar una parcela te será de ayuda para tomar una mejor decisión. Sin embargo, siempre es importante buscar asesoría profesional al momento de comprar una parcela para disfrutar al máximo todos los beneficios que este bien raíz ofrece.

Nuestros Agentes Inmobiliarios Premium están preparados para encontrar mejores oportunidades, según tus necesidades y las de tu familia. Además, sabemos cómo facilitar el proceso de compra de un terreno y los trámites asociados para garantizar una operación exitosa.

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