Qué es la Promesa de Compraventa y por qué es esencial en una transacción inmobiliaria

febrero 19, 2024

Descubre qué es la promesa de compraventa, para qué sirve y cómo firmarla correctamente. Evita errores comunes y protege tu inversión con esta guía completa.

La compra o venta de una propiedad es un proceso que implica varios pasos legales y financieros. Uno de los documentos más importantes en este camino es la promesa de compraventa, un acuerdo previo que garantiza la seguridad de ambas partes antes de la firma del contrato definitivo.

En este artículo, te explicaré en detalle qué es la promesa de compraventa, para qué sirve, sus elementos clave y cómo firmarla correctamente. También veremos errores comunes y cómo evitarlos.

¿Qué es la Promesa de Compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato preliminar en el que el comprador y el vendedor acuerdan la compra de un inmueble en una fecha futura, estableciendo condiciones claras para su cumplimiento.

Diferencia con el contrato de compraventa:

La promesa de compraventa es un compromiso previo, mientras que el contrato de compraventa es el documento final que transfiere la propiedad.
En la promesa de compraventa se fijan condiciones y plazos que deben cumplirse antes de la escritura definitiva.

Ejemplo práctico: Si un comprador aún no tiene aprobado su crédito hipotecario, pero está seguro de querer comprar la propiedad, firma una promesa de compraventa para reservarla mientras finaliza los trámites financieros.

¿Para qué sirve la Promesa de Compraventa?

Este documento es clave porque protege los intereses de ambas partes:

✔ Para el comprador:

• Garantiza que el vendedor no ofrecerá la propiedad a otra persona.
• Permite asegurar el precio acordado, evitando cambios del último momento.

✔ Para el vendedor:

• Asegura que el comprador se compromete a completar la compra.
• Puede exigir un pago anticipado o garantía en caso de incumplimiento.

Elementos clave de una Promesa de Compraventa

El Código Civil chileno establece en el artículo 1554 las condiciones para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica, estos son:

• 1ª. Que la promesa conste por escrito;
• 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
• 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
• 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto, la tradición (entrega) de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

La promesa de compraventa puede ser por escritura privada o pública. En el primer caso, las partes realizan el documento y lo retiran sin dejar registro. Mientras que en el segundo caso, queda el documento original en la notaría y luego va a archivo judicial.

Este último suele garantizar mejores condiciones al momento de exigir el cumplimiento forzado del contrato.

Una promesa de compraventa bien redactada y que incluya todos los puntos clave para la negociación de una propiedad, es garantía tanto para el promitente comprador como para el promitente vendedor. Es en este punto donde se recomienda la experiencia de un corredor de propiedades.

Para su redacción, se debe utilizar un lenguaje concreto, claro y preciso, que permita a ambas partes comprender lo dispuesto en cada punto, sin dejar espacio a dobles interpretaciones.

A continuación, te detallamos los aspectos que no deben faltar en este instrumento legal para que tenga validez:

Identificación de las partes

Nombre completo, RUT y dirección de comprador y vendedor.

Plazos y condiciones

Debe quedar clara la fecha estipulada en que se celebrará el contrato de compraventa así como las condiciones para que se realice. Asimismo, incluir las multas o sanciones correspondientes por el incumplimiento de la promesa.

Detalles del inmueble

Especificaciones técnicas como dirección, propietarios, metros cuadrados, habitaciones, baños, estacionamiento, bodega y otros activos relacionados.

Estatus legal de la propiedad

Los títulos de dominio deben estar ajustados a derecho. Asimismo, definir bien que la propiedad no esté afecta a gravámenes, servidumbres o expropiaciones.

Si la propiedad fue antes financiada por un crédito, se deben levantar las prohibiciones, hipotecas y gravámenes (habitualmente con el dinero de la venta), para luego inscribir la propiedad a nombre del comprador.

Otorgamiento de crédito

Puede incluirse la condición de que la promesa de compraventa esté sujeta al otorgamiento del crédito para el promitente comprador.

Cuentas al día

Debes mantener el inmueble sin deudas de gastos comunes y servicios básicos. Por otro lado, las contribuciones de la propiedad también deben estar al día al momento de suscribir la compraventa.

Lo correcto es que los impuestos estén pagados hasta la fecha en que se entregue efectivamente el inmueble.

Obligaciones de las partes

Define cuándo se hará entrega material del inmueble y en qué condiciones. Asimismo, deja claro tu disposición a entregar todos los antecedentes de la propiedad al abogado o entidad financiera que asesore al promitente comprador.

Forma de pago

El documento debe detallar la forma de pago con la que el promitente comprador pagará la compra del inmueble. Si financiará con crédito hipotecario, debe especificarse el porcentaje y monto del pie y del crédito.

Es recomendable incluir que es de mutuo acuerdo entre las partes celebrar el contrato tras la aprobación del crédito, para evitar incumplimiento en caso de que la entidad financiera no lo apruebe.

Gastos de la operación

Para evitar confusiones, se recomienda especificar en la promesa de compraventa quién asumirá los gastos que exige la operación. Como ambas partes resultarán beneficiadas, lo común es acordar la división de los gastos notariales de la promesa y de la firma de escritura.

Plazos

Si el promitente comprador adquirirá la propiedad con recursos propios, no debiera estipularse más de 30 días para concretar la operación. Mientras que, si optará a financiamiento, un plazo de 60 a 90 días podría ser lo adecuado.

De cualquier forma, la idea es que puedan llegar a un conceso y establecer claramente los plazos para evitar dilaciones.

¿Cómo se firma y formaliza la Promesa de Compraventa?

La firma de este documento tiene un peso legal importante, por lo que es necesario seguir estos pasos:

• Redacción del documento: Puede ser redactado por un abogado o basado en un modelo estándar, pero debe incluir todos los elementos clave.
• Revisión y ajustes: Ambas partes deben leer detenidamente el documento antes de firmarlo.
• Firma ante notario: Para mayor validez legal, se recomienda firmarlo ante un notario.
• Registro opcional: En algunos casos, se puede inscribir en el Conservador de Bienes Raíces.

Consejo: Nunca firmes una promesa de compraventa sin revisar cada detalle. Un abogado o corredor de propiedades puede ayudarte a evitar errores costosos.

¿Cuándo se puede anular una Promesa de Compraventa?

Aunque es un documento legalmente vinculante, existen situaciones en las que se puede anular:

• Incumplimiento de las condiciones: Si una de las partes no respeta lo acordado (por ejemplo, el comprador no obtiene financiamiento o el vendedor vende la propiedad a otra persona).
• Mutuo acuerdo: Ambas partes pueden decidir cancelar el contrato sin penalización.
• Cláusulas específicas de anulación: Si el contrato tiene una cláusula que permite su anulación bajo ciertas condiciones.

Ejemplo: Si la promesa de compraventa establece que el comprador debe obtener un crédito hipotecario antes de cierta fecha y esto no ocurre, el contrato puede anularse sin penalización.

Errores comunes en la Promesa de Compraventa y cómo evitarlos

Muchos compradores y vendedores cometen errores que pueden traer problemas legales o pérdidas económicas. Aquí algunos de los más frecuentes:

No incluir cláusulas de penalización: Sin una multa por incumplimiento, una de las partes podría retractarse sin consecuencias.
Solución: Asegúrate de que el contrato contempla una multa o la pérdida de la reserva en caso de incumplimiento.

Falta de claridad en las condiciones: Si las fechas, montos o requisitos no están bien especificados, pueden generar conflictos.
Solución: El documento debe ser detallado y sin ambigüedades.

No verificar la situación legal del inmueble: Puede haber problemas de deudas, hipotecas o prohibiciones que impidan la venta.
Solución: Antes de firmar, revisa los antecedentes en el Conservador de Bienes Raíces.

Preguntas Frecuentes sobre la Promesa de Compraventa

Conclusión y recomendaciones finales

La promesa de compraventa es un paso fundamental en la compra de un inmueble, ya que protege a ambas partes y da seguridad a la transacción.

Consejos clave:

• Asegúrate de que el contrato incluya todos los elementos esenciales.
• Firma ante notario para mayor seguridad legal.
• Consulta con un abogado o corredor de propiedades antes de firmar.
• Revisa los antecedentes legales del inmueble antes de comprometerte.

Siguiendo estas recomendaciones, evitarás problemas y harás que la compra de tu propiedad sea un proceso seguro y sin complicaciones.

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