Todo lo que debes saber sobre la Promesa de Compraventa
julio 20, 2022
En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre la Promesa de Compraventa, sus ventajas y qué pasa si no se cumple.
Vender una propiedad es una gran decisión que involucra esfuerzo, tiempo, así como altas sumas de dinero.
En este sentido, para darle seriedad al negocio y asegurar que efectivamente se llevará a cabo la compra en un futuro cercano, tanto el propietario como el promitente comprador deberán firmar una promesa de compraventa.
¿Qué es la promesa de compraventa?
Es un documento legal mediante el cual el promitente comprador y el promitente vendedor de un bien raíz, se obligan a celebrar un contrato definitivo de compraventa de una propiedad (también conocido como Escritura de Compraventa), en cierto plazo y bajo ciertas condiciones.
El adjetivo promitente quiere decir que promete. Efectivamente, las partes prometen comprar y vender la propiedad respectivamente.
La promesa de compraventa se diferencia de la escritura de compraventa porque es el primer paso para concretar el negocio, mientras que la segunda es el trámite final para traspasar un inmueble.
Este instrumento no es obligatorio, sino de acuerdo voluntario para asegurar que las partes realizarán la operación. Se firma ante notario para garantizar el cumplimiento y se establecen multas cuando se vulneran alguna de las cláusulas establecidas en la promesa.
Promesa de compraventa en Chile
El Código Civil chileno establece en el artículo 1554 las condiciones para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica, estos son:
- 1ª. Que la promesa conste por escrito;
- 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
- 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
- 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición (entrega) de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
¿Qué debe incluir la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa puede ser por escritura privada o pública.
En el primer caso, las partes realizan el documento y lo retiran sin dejar registro. Mientras que en el segundo caso, queda el documento original en la notaría y luego va a archivo judicial.
Este último suele garantizar mejores condiciones al momento de exigir el cumplimiento forzado del contrato.
Una promesa de compraventa bien redactada y que incluya todos los puntos clave para la negociación de una propiedad, es garantía tanto para el promitente comprador como para el promitente vendedor. Es en este punto donde se recomienda la experiencia de un corredor de propiedades.
Para su redacción, se debe utilizar un lenguaje concreto, claro y preciso, que permita a ambas partes comprender lo dispuesto en cada punto, sin dejar espacio a dobles interpretaciones.
A continuación, te detallamos algunos aspectos que no deben faltar en este instrumento legal para que tenga validez:
Plazos y condiciones
Debe quedar clara la fecha estipulada en que se celebrará el contrato de compraventa así como las condiciones para que se realice. Asimismo, incluir las multas o sanciones correspondientes por el incumplimiento de la promesa.
Detalles del inmueble
Especificaciones técnicas como dirección, propietarios, metros cuadrados, habitaciones, baños, estacionamiento, bodega y otros activos relacionados.
Estatus legal de la propiedad
Los títulos de dominio deben estar ajustados a derecho. Asimismo, definir bien que la propiedad no esté afecta a gravámenes, servidumbres o expropiaciones.
Si la propiedad fue antes financiada por un crédito, se deben levantar las prohibiciones, hipotecas y gravámenes (habitualmente con el dinero de la venta), para luego inscribir la propiedad a nombre del comprador.
Otorgamiento de crédito
Puede incluirse la condición de que la promesa de compraventa esté sujeta al otorgamiento del crédito para el promitente comprador.
Cuentas al día
Debes mantener el inmueble sin deudas de gastos comunes y servicios básicos. Por otro lado, las contribuciones de la propiedad también deben estar al día al momento de suscribir la compraventa.
Lo correcto es que los impuestos estén pagados hasta la fecha en que se entregue efectivamente el inmueble.
Obligaciones de las partes
Define cuándo se hará entrega material del inmueble y en qué condiciones. Asimismo, deja claro tu disposición a entregar todos los antecedentes de la propiedad al abogado o entidad financiera que asesore al promitente comprador.
Forma de pago
El documento debe detallar la forma de pago con la que el promitente comprador pagará la compra del inmueble. Si financiará con crédito hipotecario, debe especificarse el porcentaje y monto del pie y del crédito.
Es recomendable incluir que es de mutuo acuerdo entre las partes celebrar el contrato tras la aprobación del crédito, para evitar incumplimiento en caso de que la entidad financiera no lo apruebe.
Gastos de la operación
Para evitar confusiones, se recomienda especificar en la promesa de compraventa quién asumirá los gastos que exige la operación. Como ambas partes resultarán beneficiadas, lo común es acordar la división de los gastos notariales de la promesa y de la firma de escritura.
Plazos
Si el promitente comprador adquirirá la propiedad con recursos propios, no debiera estipularse más de 30 días para concretar la operación. Mientras que, si optará a financiamiento, un plazo de 60 a 90 días podría ser lo adecuado.
De cualquier forma, la idea es que puedan llegar a un conceso y establecer claramente los plazos para evitar dilaciones.
¿Qué pasa si la propiedad tiene ampliaciones no regularizadas?
La venta no se invalida si el promitente comprador está de acuerdo con que haya ampliaciones irregulares. La propiedad se venderá en el estado en que encuentre.
La sugerencia es que te asegures que la construcción adicional sea regularizable. Es probable que el abogado incluya como condición para la firma de la escritura de compraventa, que se ponga todo en regla.
¿Es necesario que un abogado redacte la promesa de compraventa?
No es una obligación. Los corredores de propiedades de Grupo Premium cuentan con la capacitación, respaldo y apoyo de una red de profesionales, para redactar o acceder a todos los documentos que involucran la venta de una propiedad.
Tendrás un documento claro y eficaz ante cualquier eventualidad, siempre acompañado de expertos en la materia.
¿Es posible prorrogar la promesa de compraventa?
Hay casos donde es posible extender los plazos establecidos en la promesa de compraventa.
Por ejemplo, cuando en el Estudio de Títulos se determina que hay un problema y debe resolverse para concretar la transacción. Si ambas partes están de acuerdo, es posible pactar una extensión a la promesa para resolver los temas pendientes.
Conclusión
En definitiva, la promesa de compraventa es un compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse ante un resultado negativo con la transacción de compraventa de un inmueble.
Prepararte para la redacción y que su contenido sea completo y adecuado, te ayudará a asegurar la venta y evitar cualquier problema a futuro.
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