Recomendaciones para calcular el valor de una casa en Chile

marzo 14, 2022

Fijar el precio correcto desde el inicio es clave para tener éxito con la operación de venta. Revisa aquí cómo calcular el valor de una casa.

No es fácil calcular el precio de una propiedad. Los propietarios suelen fijar el precio de venta de su inmueble con el corazón.

¿Qué significa esto? Que toman en consideración los sentimientos hacia la propiedad o las experiencias vividas en ella para definir un precio de venta. Y no hay nada peor que esto.

Lo que tus vecinos dicen que recibieron al vender, lo que esperas hacer con el dinero, lo que a ti te costó en su momento o los arreglos que le hayas hecho, no definen el precio de tu vivienda. Entonces, ¿cómo calcular el valor de una casa? Hay algunas recomendaciones que pueden ayudarte a fijar un precio correcto y aquí te las contamos.

“El precio justo” al calcular el valor de una casa

A todos nos ha pasado. Cuando queremos vender algo, decidimos ponerle un precio “justo” pensando en el valor sentimental que tiene para nosotros o el precio del producto que queremos comprar para reemplazarlo. Ese es el problema. El término “justo” está lleno de subjetividad y nos hace fijar precios muy altos, que imposibilitan la venta.

En el caso de las propiedades ocurre lo mismo. Comprar una vivienda es una decisión importante, que requiere un desembolso considerable de dinero, por lo que los compradores se toman el tiempo necesario para analizar todas las opciones disponibles. Esto significa que investigan la realidad actual del mercado, buscan en Internet, visitan los sectores de su interés, piden referencias o recomendaciones de la zona, entre otros.

Lo que queremos decirte es que los compradores saben cómo calcular el valor de una casa, por lo que desde el inicio debes fijar un precio de mercado para mejorar tus oportunidades de cerrar el negocio en breve.

Consecuencias de fijar un precio muy alto 

No saber cómo calcular el valor de una casa puede alejarte de tu objetivo principal que es vender la propiedad rápido. Todos queremos obtener el mayor retorno. Eso está claro. Pero, ¿sabías que ponerle un precio muy alto a tu propiedad producirá el efecto contrario ya que terminará vendiéndose por debajo del valor de mercado? Si no fijas un precio correcto desde el inicio esto es lo que pasará:

Perderás reales interesados

Los compradores son muy cuidadosos; revisan una y otra vez las propiedades en venta, establecen un presupuesto, filtran y comparan inmuebles similares en el sector de su interés para asegurarse que están eligiendo solo las mejores opciones. Si tu propiedad tiene un precio más alto que la media del mercado, será invisible para los interesados. Aunque estés dispuesto a recibir ofertas, nunca llegarán.

La competencia venderá primero

Cuando una propiedad está sobrevalorada los competidores la toman como ejemplo para demostrar que la suya es mejor. Debes atraer a los compradores interesados, no empujarlos a los brazos de la competencia.

Tu propiedad “se quemará” en el mercado

Tal vez no habías escuchado este término pero se refiere a que cuando un inmueble pasa mucho tiempo en venta genera dudas en los interesados, dando la impresión de que tiene algún problema o algún defecto importante. Por otro lado, cuando fijas un precio muy alto para bajarlo conforme pasan los días, los compradores también lo notan y se mantienen a la espera de que el precio toque fondo para hacerte una oferta. No dilates la negociación.

Se complicará la operación de venta

Imagina que encuentras al comprador ideal, dispuesto a pagar lo que pides por tu propiedad con un crédito hipotecario (aun cuando no esté a precio de mercado). La entidad financiera se encargará de realizar la tasación comercial del inmueble y prestará el dinero basándose en la valuación. Si la propiedad está sobrevalorada, perjudicará el negocio.

Salir al mercado con el precio correcto

Si revisamos las estadísticas, los inmuebles que se venden más rápido son aquellos que tienen el precio adecuado desde el primer día en que se comienzan a comercializar. Ten en cuenta que cuanto antes vendas, mejor.

Nuestra recomendación es que luego de calcular el valor de una casa estés abierto a recibir ofertas. Normalmente, cuando recién publicas un inmueble, es cuando llegan las mejores ofertas. Prepárate para estudiarlas y evaluarlas (si es que no son muy agresivas), ya que puede que sean las únicas ofertas que recibas en mucho tiempo.

Recuerda, si la propiedad pasa mucho tiempo en el mercado, los compradores serán los primeros en saberlo y tendrán argumentos sólidos para negociar un valor mucho más bajo.

¿Cuánto tiempo demora una casa en venderse?

Si una propiedad está a precio de mercado, no debería demorar más de 90 días en venderse. De allí la importancia de saber calcular el valor de una casa.

Durante los primeros 15 días en que se publica un inmueble con buenas fotos y un mensaje de venta potente, los compradores interesados deberían comenzar a contactarse. Si no ocurre, es probable que haya un problema con el precio.

En este sentido, debes nivelar el precio del inmueble con el valor de mercado desde el inicio para evitar que los plazos para cerrar el negocio se alarguen, porque podrían extenderse incluso por años.

¿Qué es el avalúo fiscal?

El Sistema de Impuestos Internos (SII) cuenta con un servicio que permite conocer el avalúo fiscal de un inmueble en Chile, la superficie, el monto asociado a contribuciones, entre otros. Para determinar el avalúo fiscal de tu propiedad debes ingresar a su sitio web  y colocar el ROL del inmueble, región y comuna donde está ubicado.

No obstante, el propio SII aclara que el avalúo fiscal se refiere al “proceso de tasación fiscal para el cálculo de impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la propiedad”.

Esto quiere decir que no debes basarte en esta información para calcular el valor de una casa, ya que el precio de venta de los bienes raíces suele ser más alto que lo que arroja la plataforma del SII.

Análisis comparativo del mercado

Para ayudarte a calcular el valor de una casa puedes utilizar el método comparativo. Esta técnica consiste en analizar las características del inmueble que influyen en su valor para compararlo con otros de similares características.

Para ello, realiza un cuadro comparativo donde incluyas: metros cuadrados de área construida y área total, orientación, ubicación, materiales de construcción, calidad de los acabados, precio; si tiene estacionamiento, bodega, jardín, terraza; número de dormitorios, baños, estancias, etc. Filtra el listado para obtener una muestra representativa que te ayude a definir un precio promedio.

Recuerda que para mayor precisión debes conocer los valores en los que se han comercializado las últimas propiedades en el sector, el nivel de oferta y demanda, el precio promedio del metro cuadrado. Es en este punto donde probablemente necesites contar con la asesoría de un profesional.

En general, las valuaciones que están por encima del promedio cuentan con un plus muy atractivo que justifica su valor. Por ejemplo, un local comercial frente a una estación de metro suele tener un precio más alto que otro local de características similares, ubicado unas cuadras antes o después de la estación de metro.

En este caso el valor lo determina la capacidad del bien raíz de generar ingresos. Por lo que si tu inmueble no cuenta con lo anterior y su valor está muy por encima del promedio, será muy difícil venderlo.

Conclusión

Para calcular el valor de una casa es necesario contar con la tasación comercial y esta solo la realiza un profesional, teniendo en cuenta los antecedentes de la propiedad y variables como tamaño, ubicación, antigüedad, materiales con el que está construida, nivel de urbanización, calidad del diseño, entre otras pautas de valuación. Los criterios empleados por el tasador se rigen por las Normas Internacionales de Valoración y de Chile.

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