¿Cómo vender una casa heredada en Chile? Trámites y requisitos 2025

febrero 18, 2025

Vender una casa heredada en Chile requiere trámites legales como la posesión efectiva, inscripción en el Conservador y pago de impuestos. Descubre el paso a paso y consejos clave para una venta rápida y sin problemas.

Vender una casa heredada en Chile puede parecer un proceso complejo, pero con la información correcta y los trámites bien organizados, se puede realizar sin inconvenientes.

En esta guía, te explicaremos paso a paso cómo vender una casa heredada en Chile, incluyendo requisitos, impuestos, tiempos de espera y soluciones en caso de que existan varios herederos.

¿Se puede vender una casa heredada sin la posesión efectiva?

No, no es posible vender una casa heredada sin haber realizado la posesión efectiva. Este es el primer y más importante trámite que deben completar los herederos para que la propiedad pase legalmente a su nombre.

¿Qué es la posesión efectiva?

Es el proceso legal por el cual se reconoce a los herederos como los nuevos dueños de los bienes del fallecido. En Chile, este trámite se realiza ante el Registro Civil cuando no hay testamento (herencia intestada) o en tribunales cuando sí lo hay (herencia testada). En cada caso el trámite es distinto.

Para realizar las gestiones de una herencia, te aconsejamos contar con la asesoría de un abogado especialista en herencias y un contador, dada la información que debe recabarse, los trámites administrativos a realizar y los impuestos a pagar. De igual forma, nuestros corredores de propiedades Premium pueden asesorarte sobre cómo vender una casa heredada.

¿Qué sucede si no se obtiene la posesión efectiva?

Si no se realiza este trámite, la propiedad seguirá figurando a nombre del fallecido y no se podrá vender ni realizar ninguna transacción legal con ella.

¿Dónde se realiza la posesión efectiva por herencia intestada?

Los herederos que pertenezcan al primer orden de sucesión y si la herencia no excede las 15 Unidades Tributarias Anuales (UTA), pueden solicitar la posesión efectiva en Internet a través del sitio web del Registro Civil. Para el resto de los casos, los herederos deben dirigirse a la oficina más cercana del Registro Civil. Esta operación puede demorarse entre 3 y 6 meses desde que se presenta la solicitud hasta que se publica la posterior resolución. Sin embargo, puedes pedir un informe del estado de la solicitud en cualquier momento, yendo a una oficina del Registro Civil o a través de su sitio web.

Trámites para vender una casa heredada en Chile (Paso a paso)

A continuación te detallamos el paso a paso para realizar la venta de una propiedad heredada:

1. Obtener la posesión efectiva

Dónde se realiza: Si la herencia es con testamento, los trámites deben realizarse en los Tribunales de Justicia correspondientes al último domicilio del causante y es necesario contar con un abogado. Mientras que, si la herencia es sin testamento, los herederos deben realizar la solicitud de posesión efectiva en el Registro Civil, teniendo en consideración lo explicado en el apartado anterior.
Tiempo estimado: 30 a 60 días hábiles.

Para solicitar la posesión efectiva, se deben presentar:

• Certificado de defunción del propietario.
• Lista de bienes a heredar (incluyendo la propiedad).
• Documentos que acrediten la relación de los herederos con el fallecido.
• Pago de los aranceles correspondientes.

2. Inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces

Dónde se realiza: Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble.
Tiempo estimado: 15 a 30 días hábiles.

Una vez obtenida la posesión efectiva, la casa heredada debe ser inscrita a nombre de los herederos. Esto es fundamental para poder venderla legalmente.

3. Pago de impuestos asociados a la herencia

Dónde se paga: Servicio de Impuestos Internos (SII).
¿Es obligatorio?: Depende del valor de la propiedad y parentesco.

El impuesto a la herencia es progresivo y se aplica sobre el valor neto de las transmisiones de la propiedad a causa de la muerte de la persona o las transferencias por las donaciones hechas durante la vida del donante. El impuesto varía dependiendo de la cantidad o monto involucrado, el fin o propósito de la transferencia o transmisión y el grado de parentesco con la persona beneficiaria.

Este impuesto debe ser cancelado de forma individual por cada uno de los herederos, siempre que cada uno de ellos reciba bienes cuyo valor supere las 600 UTM, pues hasta allí llega el tramo exento, siempre y cuando el heredero sea un familiar directo.

4. Acuerdo entre herederos y formalización de la venta

Dónde se realiza: Notaría y Conservador de Bienes Raíces.
Tiempo estimado: 30 a 45 días hábiles.

Una vez que la propiedad figure a nombre de los herederos, podrá ser vendida de manera conjunta. Cabe destacar que si los beneficiarios no acuerdan la repartición del patrimonio, se debe pasar a un proceso judicial para la división de la herencia y posterior venta de la propiedad heredada.

Proceso de venta:

• Firmar una promesa de compraventa (opcional).
• Firmar la escritura de compraventa ante notario.
• Inscribir la venta en el Conservador de Bienes Raíces.
• Entregar la propiedad al comprador.

¿Cuánto tiempo demora vender una casa heredada en Chile?

El tiempo total del proceso puede variar dependiendo de varios factores:

• Papeleo y trámites legales: 2 a 6 meses.
• Tiempo de venta en el mercado inmobiliario: 1 a 6 meses.
• Tiempo de cierre de la transacción: 1 a 2 meses.

En total, vender una casa heredada puede tomar entre 4 a 12 meses en promedio.

¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Si hay varios herederos, cada uno es dueño de un porcentaje de la propiedad. Si un heredero quiere vender su parte y los demás no, hay dos opciones:

• Vender su parte a otro heredero (opción más rápida y sencilla).
• Vender a un tercero (es complicado, ya que pocos compradores querrán comprar solo una parte).

Si no hay acuerdo entre los herederos, se puede solicitar la partición judicial, donde un juez determinará cómo se divide o vende la propiedad.

Partición de herencia

Cuando una persona fallece, su patrimonio es adquirido por los herederos. La herencia pertenece a todos los herederos en forma común. Para terminar con esta comunidad es necesario hacer la partición de herencia, trámite en el que se le asigna a cada heredero su parte o cuota.

La partición de herencia la puede realizar el propio causante en escritura pública o a través de un testamento. También pueden efectuarla los herederos en común acuerdo. O bien, cuando existe discrepancia entre los herederos respecto a la forma en que se realizará la partición, puede ejecutarla un juez partidor mediante un juicio de partición.

Al partidor le corresponde liquidar los bienes comunes. El juicio de partición tiene honorarios elevados, por lo que siempre será mejor opción hacer la partición en común acuerdo. Acudan a un profesional que actúe como mediador y los guíe sobre las operaciones a realizar respecto a los derechos hereditarios, antes de optar por la vía judicial.

Para saber cómo vender una casa heredada en Chile debes conocer los trámites previos y gestionarlos de acuerdo a las regulaciones vigentes, de esta manera evitarás problemas legales al momento de vender la propiedad. Busca asesoría profesional si tienes dudas, nuestros corredores de propiedades están dispuestos a ayudarte.

Impuesto a la herencia

La Ley Nº 16.271, sobre Herencias, Asignaciones y Donaciones regula las obligaciones tributarias que se adquieren al momento de recibir una herencia o donación.

El impuesto a la herencia grava a los herederos y se aplica a la asignación por causa de muerte, de los bienes que les correspondan del causante. Este debe pagarse al momento de presentar la solicitud de posesión efectiva, a través de una declaración en el SII.

Para calcular el impuesto a la herencia se debe tener en consideración varios factores, tales como los bienes que componen la masa hereditaria, el grado de parentesco de los herederos con el causante, el valor de las asignaciones, entre otros. En el sitio web del SII podrás encontrar más detalles al respecto.

Cabe destacar que hay excepciones en el pago del impuesto en el caso de parentesco directo, cuando las asignaciones de los herederos no exceden las 50 Unidades Tributarias Anuales (UTA). Asimismo, existen otros casos en los que legalmente se producen exenciones al impuesto a la herencia en Chile. Revísalos en este link.

¿Cómo se reparte la herencia intestada?

Para saber cómo vender una casa heredada en Chile hay que determinar el tipo de herencia. Cuando es intestada, no existe un testamento de por medio, así que el grado de parentesco más cercano con el causante define el orden de prelación para repartir la herencia.

El orden de sucesión hereditaria es el siguiente:

• Primer orden: los hijos y cónyuge o conviviente civil que le sobrevive. El conviviente civil es la pareja con la que la persona fallecida haya firmado un acuerdo de unión civil. En el caso de haber fallecido algún hijo del fallecido, heredan en su lugar los hijos de este (los nietos del causante).

• Segundo orden: si no tiene descendientes, heredan los padres u otros ascendientes más próximos y el cónyuge o conviviente civil que le sobrevive. En caso de faltar el padre, la madre y el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, heredan los abuelos que estén vivos. En caso de haber fallecido todos los abuelos, son herederos los bisabuelos vivos del fallecido.

• Tercer orden: si faltan los anteriores, heredan los hermanos del causante, sean por parte de padre y madre, o solo de uno de ellos. Si ha fallecido alguno de los hermanos, heredan en su lugar sus hijos (los sobrinos del fallecido).

• Cuarto orden: en caso de faltar los anteriores, heredan los colaterales más próximos, esto es, los parientes consanguíneos que no son ascendientes ni descendientes del fallecido. En primer lugar, están los tíos. Si no hay ningún tío vivo, heredan los primos del causante.

• Quinto orden: a falta de todas las personas mencionadas anteriormente, hereda el fisco.

Preguntas frecuentes sobre la venta de una propiedad heredada

Conclusión: ¿Cómo vender una casa heredada?

Vender una casa heredada en Chile requiere cumplir con una serie de trámites legales, pero siguiendo el proceso correcto, es posible hacerlo sin problemas. Lo más importante es obtener la posesión efectiva, inscribir la propiedad a nombre de los herederos y cumplir con los impuestos y requisitos legales.

Si la propiedad tiene varios herederos, la venta debe ser acordada entre todos o, en caso de desacuerdo, se puede recurrir a la partición judicial.

Con esta guía completa, ahora tienes toda la información necesaria para vender una casa heredada en Chile con éxito.

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